USA, 3 stratégies d’investissement immobilier (Vidéo)

Le Podcast Récession ou pas, 3 stratégies d’investissement immobilier aux USA ! Cliquez ici pour le télécharger directement (et l’écouter sur votre smartphone) : https://reussir-dans-l-immobilier.fr/wp-content/uploads/2018/04/USA-3-stratégies-dinvestissement-immobilier.mp3

 

 

Au sommaire dans ce chapitre :

1) Dans le marché actuel

2) En cas de récession internationale

3) Après une importante récession

 

Bonjour et bienvenue sur ma chaîne YouTube.

Je suis Jacques du blog Réussir Dans L’Immobilier.

Un jour le CEO d’une entreprise française dans l’immobilier m’a dit : « Jacques c’est ainsi que va l’Amérique, elle ne s’arrête jamais », voulant dire que ce marché est en perpétuelle évolution, les USA cherchant à toujours aller de l’avant, ce qui laisse des opportunités d’investissement permanentes.

Il faut cependant adapter ses investissements en fonction de la situation économique.

1) Dans le marché actuel

Les prix en mars ont augmenté de 9% sur 1 an, les délais de vente ont baissé dans les mêmes proportions, et l’inventaire n’a jamais été aussi bas (il manque 74 millions de logements, notamment en Californie).

Les loyers sont repartis à la hausse, 2,5% sur 1 an, surtout dans les villes secondaires.

Le moral des ménages en ce qui concerne l’immobilier est au plus haut, avec + 2,5% pour l’index réalisé par Fannie Mae. Les embauches et les salaires augmentent. Les villes où se concentrent l’activité économique et touristique sont les grandes gagnantes.

Les investissements internationaux sont au plus haut, en hausse de 72% sur un an, avec 7,5 milliards de $, en majorité venus d’Asie et du Moyen Orient. Les villes les plus prisées sont Los Angeles, New York et Miami. Certains états connaissent un boom sans précédent, faisant monter la grogne de ceux qui ne peuvent se loger décemment : Nevada, Texas, Floride, Californie, Utha, Caroline du Nord et Colorado. D’autant qu’un nouveau segment tire le marché vers le haut : les jeunes asiatiques, cette nouvelle aristocratie qui veut un lifestyle.

Un courant migratoire vers le sud des USA se dessine, avec de plus en plus d’acheteurs de plus de 65 ans et d’immigrants.

Nous assistons donc à un retour de l’inflation. La Fed prévoit des hausses supplémentaires des taux ce qui amènerait le taux directeur à 2,25% en principe, 3% peut-être si elle décide d’augmenter au niveau neutre, c’est-à-dire celui où il ne soutient ni ne nuit à l’économie. Le taux fixe sur 30 ans a déjà atteint 4,22% en février.

Dans ce marché je privilégierai les villes qui commencent à être sous les feux des projecteurs, et donc où le potentiel de plus-value à moyen terme est le plus fort.

Je pense à Nashville, Buffalo, au New Jersey et aux prochains états qui légaliseront l’usage du cannabis qui est un facteur très important de migration et de plus-value dans l’immobilier aux USA (souvenons nous du boom du Colorado). Par extension, toutes les villes moyennes où les millenials veulent s’installer.

Les millenials continuent de croire en l’American Property Dream, et leurs futurs mariages ou promotions professionnelles devraient accroître ce sentiment. Ils recherchent des villes où l’offre de travail et de divertissements est forte.

Mais aussi les petites surfaces, à destination des jeunes célibataires dans les villes. Les tiny-homes (petites maisons d’architecte) ou granny-flats (extensions aménagées) se développent en Californie, bref des petites surfaces moins onéreuses.

2) En cas de récession internationale

Les prix ont maintenant dépassé les sommets de 2008.

Dans cette situation les ménages américains ont de plus en plus de mal à acquérir un bien. L’administration Trump a donc dérégulé l’attribution de prêts de type sub-prime qui reviennent sur le devant de la scène, faisant encore augmenter la dette des ménages. Une baisse du nombre de prêts s’est amorcée, or les banques ont besoin de toujours plus de prêts pour nourrir le système.

La dette américaine, et mondiale, atteint des niveaux record, les marchés ont même dû faire appel à des liquidités venues d’Asie (Chine, Corée). Or c’est par l’accroissement de la dette que le gouvernement a fait face à la crise de 2008. En cas de nouvelle crise, l’état américain n’aurait donc plus de levier, ce qui précipiterait le monde entier dans une crise sans précédent. Comme on dit « lorsque l’Amérique éternue, le monde s’enrhume ».

La demande a déjà  commencé à se tarir principalement à New York et sur le marché du luxe.

CoreLogic Chief Economist Frank Nothaft nous met d’ailleurs en garde contre un risque de bulle ! Mais principalement dans les villes où l’immobilier a le plus augmenté.

Les fonds d’investissement, et les baby-boomers vont commencer à vendre leurs propriétés, cherchant une plus-value, ou pour se tourner vers la location en résidence senior avec services.

En cas de récession importante, il sera judicieux d’investir dans des marchés refuges, où le tissus économique restera fort. D’ailleurs les ventes d’immeubles à New York ont repris du volume récemment, est-ce déjà  un signe que les liquidités mondiales cherchent un refuge ?

New York, San Francisco et Seattle semblent être alors les meilleures options.

3) Après une importante récession

Les graphes nous montrent que les marchés repartent à la hausse en général entre 2 et 4 ans après l’éclatement d’une bulle.

A ce moment là il sera judicieux de revenir sur les villes, moyennes ou grandes, où les prix ont le plus baissé, mais qui étaient en pleine expansion avant la récession. En privilégiant les quartiers ayant connu une récente gentrification.

Ainsi Austin, Washington DC (où WeLive a installé son 2ème immeuble), la Floride (où Airbnb construit son 1er immeuble) ou Portland seront de bonnes options.

J’espère que ces éclaircissements vous permettront de faire les bons choix, et d’arbitrer vos achats et ventes à l’échelle internationale.

N’oubliez pas : il convient de vendre quand le marché est haut, et acheter quand le marché est bas, c’est un basique que beaucoup oublient souvent.

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A bientôt

Jacques Doassans

 

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